ביטוח מבנה - מה מכוסה, איך קובעים סכום, ומי סוגרת תיק מהר
חלק מהקישורים בעמוד מפנים לחברות פיננסיות, והאתר עשוי להיות מתוגמל על פניות דרכם.
ביטוח מבנה מכסה את הדירה עצמה - מהקירות פנימה - ומי שיש לו משכנתא נדרש בו על ידי הבנק. השאלה החשובה בו אינה כמה הוא עולה אלא על איזה סכום הוא נבנה: עלות הבנייה מחדש, לא שווי השוק. את המחיר קובעת כל חברה בהצעה. אין מחירון מפורסם לביטוח מבנה, ולכן אין כאן טווחים בשקלים או מחיר בנייה למ"ר - לא היה להם מקור. מה שכן נמדד על החברות הוא כמה מהר הן סוגרות תיק - ובנזק למבנה זה מה שקובע כמה זמן תחיו עם תקרה פתוחה. בענף הדירה המהירה ביותר היא AIG (100 מול ממוצע 95).
בקצרה: ביטוח מבנה
- •מה מכוסה: הדירה הקבועה - קירות, רצפה, חשמל, אינסטלציה, מטבח מובנה, דלתות וחלונות
- •סכום הביטוח: שטח × עלות בנייה למ"ר - עלות בנייה מחדש, לא שווי שוק; המספר בא מהמבטחת או משמאי, לא מטבלה
- •משכנתא: הבנק דורש ביטוח מבנה עם הבנק כמוטב - אבל מותר לקנות אותו בכל חברה
- •מי מהירה: במדד השירות לענף הדירה AIG סוגרת תיק הכי מהר - 100 מול ממוצע 95
מה כולל ביטוח מבנה?
כל מה שקבוע לדירה ואי אפשר לקחת בהובלה. הביטוח מכסה אותו מפני שריפה, נזקי מים מצנרת, פגעי טבע, פריצה שגרמה נזק למבנה - ורעידת אדמה כהרחבה בבחירה. את הרכוש הנייד מבטחים בנפרד, בביטוח תכולה.
סיכונים מכוסים
- שריפה, עשן והתפוצצות
- נזקי מים מפריצת צנרת - נזק פתאומי, לא בלאי
- סערה, שיטפון ופגעי טבע, לפי הגדרתם בפוליסה
- פריצה שגרמה נזק לדלת, לחלון או לקיר
- רעידת אדמה - בהרחבה, עם השתתפות עצמית משלה
רכיבים שמבוטחים
| רכיב | מכוסה? | הערה |
|---|---|---|
| קירות, תקרה ורצפה | כן | כולל ריצוף, טיח וצבע |
| מערכת חשמל | כן | לוח חשמל, חיווט ושקעים קבועים |
| אינסטלציה וצנרת | כן | צנרת מים וביוב בתוך הדירה |
| מטבח מובנה | כן | ארונות קבועים, משטח, כיור |
| חדר אמבטיה ושירותים | כן | אמבטיה, כלים סניטריים, אריחים |
| דלתות וחלונות | כן | כולל תריסים ומסגרות |
| ממ"ד | כן | כולל דלת וחלון הממ"ד |
| גג ומרפסות | כן | בבית פרטי; בבניין - הרכוש המשותף אצל ועד הבית |
| תכולה ניידת וריהוט | לא | ביטוח תכולה נפרד |
איך קובעים את סכום הביטוח?
הטעות הנפוצה: לבטח לפי שווי השוק של הדירה. שווי השוק כולל את הקרקע והמיקום, והם אינם נשרפים. ביטוח מבנה מכסה את עלות הבנייה מחדש - ערך כינון - והוא נמוך משווי השוק ברוב הדירות בישראל, ולעיתים בהרבה.
סכום ביטוח מבנה = שטח הדירה (מ"ר) × עלות בנייה למ"ר
את עלות הבנייה למ"ר אינכם צריכים לנחש: המבטחת מציעה ערך לפי סוג הבנייה והאזור, ובנכס לא-שגרתי שמאי קובע אותו. אין טבלת מחירי בנייה למ"ר שאפשר להסתמך עליה כאן - אין לה מקור מפורסם, ועלות הבנייה משתנה בין אזורים ובין שנים.
מה כן לבדוק: שהשטח בפוליסה הוא השטח הבנוי בפועל, ושהסכום מתעדכן בחידוש - עלות הבנייה עולה, והסכום שהוצהר לפני שנים כבר אינו מספיק.
ביטוח מבנה לדירה לעומת בית פרטי
| מאפיין | דירה בבניין | בית פרטי |
|---|---|---|
| מה מבוטח | הדירה עצמה - מהקירות פנימה | כל המבנה: גג, קירות חוץ, חצר, גדר וחניה |
| לפי מה נקבע הסכום | שטח הדירה × עלות בנייה למ"ר | שטח בנוי + מבני חוץ ופיתוח, לפי הערכה |
| אחריות לרכוש המשותף | ועד הבית | הבעלים |
| גג | בפוליסת ועד הבית | בפוליסה שלכם |
| גדרות, חניה, גינה | לרוב לא רלוונטי | בפוליסה - ודאו שהם כתובים בה |
בבניין משותף הרכוש המשותף - גג, חדר מדרגות, לובי, מעלית - מבוטח דרך ועד הבית, והפוליסה שלכם מכסה את הדירה מהקירות פנימה. בבית פרטי אין ועד, והכול בפוליסה שלכם - כולל מה שמחוץ לקירות, אם כתבתם אותו בה.
מי סוגרת תביעות מבנה מהר - מה שנמדד על החברות
הבטחות כמו "שמאי תוך 48 שעות" או "תוספת רעידת אדמה תחרותית" אינן נמדדות בשום מקור ציבורי, ולכן אי אפשר להשוות לפיהן בין חברות. מה שכן נמדד: רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון בודקת מדי שנה את 13 החברות בענף הדירה ומפרסמת כמה מהר נסגרת תביעה ואיזה חלק מהתביעות שולם. בנזק למבנה - תקרה רטובה, ריצוף פתוח - המהירות היא מה שמרגישים, ולכן סידרתי לפיה. חמש הראשונות, בסולם עד 100, ובסוגריים ההפרש מממוצע השוק:
| חברה | מהירות סגירת תיק | תביעות ששולמו | תשלום תביעות (משוקלל) |
|---|---|---|---|
| AIG ביטוח דירה ב-AIG | 100 (+5) המהירה בענף | 95 (+6) | 97 (+5)הגבוה בענף, בשוויון |
| איילון | 99 (+4) אותו ערך גם לכלל | 90 (+1) | 95 (+3) |
| כלל | 99 (+4) אותו ערך גם לאיילון | 85 (-4) | 92 (כמו הממוצע) |
| ביטוח חקלאי | 98 (+3) אותו ערך גם לשלמה והכשרה | 95 (+6) | 97 (+5)הגבוה בענף, בשוויון |
| שלמה | 98 (+3) אותו ערך גם לביטוח חקלאי והכשרה | 89 (כמו הממוצע) | 93 (+1) |
| ממוצע השוק | 95 | 89 | 92 |
המהירות בענף נעה מ-73 (מנורה) ועד 100 (AIG) - הפער הזה הוא שבועות של חיים בדירה פגועה. ושיעור התשלום הגבוה ביותר, 95, שייך לביטוח חקלאי ו-AIG. את כל 13 החברות, על כל רכיבי המדד ועם יתרונות וחסרונות, סקרתי בעמוד ביטוח דירה מומלץ; המדד אינו מודד מחיר.
ביטוח מבנה ומשכנתא
הבנק דורש ביטוח מבנה כתנאי למשכנתא, כל עוד ההלוואה פעילה. מה הוא דורש:
- סכום ביטוח שמכסה את עלות הבנייה מחדש - ולא פחות מיתרת ההלוואה
- הבנק רשום כמוטב ראשון בפוליסה
- אישור פוליסה בכל חידוש שנתי
מה שהבנק אינו דורש: שתקנו את הביטוח ממנו. מותר לבטח בכל חברה, להעביר לבנק אישור על הפוליסה עם הבנק כמוטב, וזהו. כמה זה חוסך - אין לזה מספר עם מקור; את ההפרש רואים בשתי הצעות לאותו סכום. וביטוח המבנה של הבנק אינו ביטוח דירה: הוא מגן על הבנק, בלי תכולה ובלי צד ג.
שאלות נפוצות
כמה עולה ביטוח מבנה לדירה?
אין מחירון: הפרמיה נגזרת מסכום הביטוח (שטח × עלות בנייה), מגיל הבניין, מהאזור ומההרחבות, ונקבעת בהצעה. שלוש הצעות לאותו סכום ולאותן הרחבות נותנות את המספר.
מה ההבדל בין ביטוח מבנה לדירה לבית פרטי?
דירה: מבוטח מהקירות פנימה, והרכוש המשותף אצל ועד הבית. בית פרטי: כל המבנה בפוליסה שלכם - גג, קירות חוץ, חצר, גדר וחניה - ורק אם כתבתם אותם בה.
האם ועד הבית מחויב לבטח את הבניין?
הרכוש המשותף - גג, לובי, חדר מדרגות, מעלית - מבוטח דרך ועד הבית, והחלק שלכם בפוליסה הזאת משולם דרך דמי הוועד. הפוליסה של הוועד אינה מכסה את הדירה שלכם מבפנים; לזה יש ביטוח מבנה משלכם.
מה כלול בביטוח מבנה ומה לא?
כלול: קירות, תקרה ורצפה, חשמל, אינסטלציה, מטבח מובנה, אמבטיה ושירותים, דלתות וחלונות. לא כלול: תכולה וריהוט (ביטוח תכולה), ורעידת אדמה בלי ההרחבה.
כיצד מחשבים את סכום הביטוח למבנה?
שטח הדירה כפול עלות בנייה למ"ר - לפי ערך כינון, לא לפי שווי שוק. את עלות הבנייה למ"ר מציעה המבטחת לפי סוג הבנייה והאזור, ובנכס לא-שגרתי קובע אותה שמאי. מספר קבוע לכל הארץ אין, ולכן אין כאן כזה.